Zweigleisiges Ertragswertverfahren

Zweigleisiges Ertragswertverfahren

Der Ertragswert findet in der Praxis Anwendung zur Bewertung von Immobilien mit Mietertrag. Hierbei ist es unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt. Der Ertragswert ist ein Wirtschaftlichkeitsindikator und beeinflusst entscheidend den Verkaufs- oder Erwerbspreis einer Immobilie.

Dem Ertragswert liegen zum einen der Bodenwert und zum anderen der Wert der auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen zugrunde. Diese beiden Werte werden unabhängig voneinander ermittelt und zusammengeführt.

Im Allgemeinen wird der Bodenwert nach dem sogenannten Vergleichswertverfahrens ermittelt, da dieser hypothetisch unendlich lange zur Verfügung steht und genutzt werden kann. Hingegen Der Wert der baulichen Anlagen hingegen unterliegt einer Abnutzung und ist somit endlich. Dieser lässt sich unter Ansatz der veranschlagten verbleibenden Restnutzungsdauer rechnerisch ermitteln.

Das Eingleisige Ertragswertverfahren dient der vereinfachten Anwendung zur Bestimmung des Ertragswertes und wird daher oft nur als Einfaches Ertragswertverfahren bezeichnet. Im vereinfachten Ermittlungsansatz entfällt der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag, da insbesondere bei einer noch sehr langen angenommenen Restnutzungsdauer dieser keinen signifikanten Anteil der Ertragswertsumme stellt.

Die Berechnungsformel des Eingleisigen Ertragswertverfahrens sieht vor, dass wie im herkömmlichen Ertragswertverfahren auch nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag in Abzug zu bringen sind. Dies können beispielsweise Kosten für Verwaltung, Instandhaltung oder Mietausfallrisiko sein. Der errechnete Wert stellt den Reinertrag der Immobilie dar. Diesen gilt es, mit dem Vervielfältiger zu multiplizieren und abschließend den Bodenwert zu addieren