Vervielfältigerverfahren

Vervielfältigerverfahren

Im Ertragswertverfahren stellt das sogenannte Vervielfältigerverfahren eine zentrale Größe dar, mit welcher der Ertragswert eines Gebäudes bzw. Objektes errechnet wird. Ausgenommen ist hierbei der Bodenwertanteil. Man spricht hier vom sogenannten Gebäudeertragswert. Beim Vervielfältiger handelt es sich um eine Verknüpfung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer eines Objektes. Aus diesen beiden Komponenten errechnet sich das Vervielfältigerverfahren. Finanzmathematisch spricht man hierbei vom Rentenbarwertfaktor. Eine jährlich gleichbleibende und nachschüssige Rente, wird dabei für eine gewisse Zeitspanne, der Restnutzungsdauer, unterstellt. In der Regel ist davon auszugehen, dass der Vervielfältiger steigt mit zunehmender Restnutzungsdauer. Je höher der Vervielfältiger, je länger ist die Zeit, in der das Objekt bei einer guten Pflege wirtschaftlich genutzt werden kann. Je höher der Liegenschaftszinssatz, je niedriger der Vervielfältiger.

Hier ein Rechenbeispiel zum Vervielfältigerverfahren:

Beträgt der Liegenschaftszinssatz 5 Prozent und die Restnutzungsdauer 40 Jahre, erhält man aus diesen Komponenten einen Vervielfältiger in Höhe von 17,16. Bei steigender Restnutzungsdauer auf 60 Jahre, würde sich der Vervielfältiger beispielsweise auf 18,93 erhöhen.

Der Liegenschaftszinssatz ist stets abhängig von den aktuellen Marktgegebenheiten und wird danach ausgewählt. Grundlage und Definition ergeben sich in Paragraf 14 ImmoWerV. Hiernach sind Liegenschaftszinssätze, Zinssatz, „mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden“. Möchte man den Ertragswert einer Liegenschaft errechnen, so ist der Bodenwert zum Gebäudeertragswert zu addieren.