Vervielfältiger

Vervielfältiger

Der Vervielfältiger wird im Ertragswertverfahren benutzt, um den Ertrag eines Gebäudes zu errechnen. Dabei werden die Parameter des Liegenschaftszinses und der Restnutzungsdauer des Gebäudes miteinander verknüpft. Bei dem Faktor des Vervielfältigers handelt es sich um nichts anderes als um den Rentenbarwertfaktor.

Hierbei wird der heutige Wert eines über mehrere Perioden gezahlten Betrags, der mit einem bestimmten Zinssatz (dem Liegenschaftszins) verzinst wird, bestimmt. Der Zeitraum, über den der Betrag gezahlt wird, stellt in dem Fall die Restnutzungsdauer des Gebäudes dar.

Der Liegenschaftszins ist der Zins, mit dem der Verkehrswert eines Grundstückes marktüblich verzinst wird (siehe Definition in § 14 Abs. 3 ImmoWertV). Er bildet sich am Markt und wird aus dem Marktgeschehen von Gutachterausschüssen ermittelt.

Bei der Errechnung des Vervielfältigers gilt: Je höher die Restnutzungsdauer ist, desto höher ist auch der Wert des Vervielfältigers. Je höher der Vervielfältiger, desto höher ist der nach dem Ertragswertverfahren ermittelte Wert einer Immobilie.

Je höher allerdings der Liegenschaftszins, desto niedriger der Vervielfältiger und somit auch der Ertragswert der Immobilie.