Ertragswertermittlung

Ertragswertermittlung

Das Ertragswertverfahren dient der Bewertung von Objekten mit Mietertrag beispielsweise Miethäuser oder Gewerbeimmobilien. Bei der Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen.

Ähnlich wie beim Sachwertverfahren stellt auch bei der Ertragswertermittlung der Bodenwert eine Grundlage der Berechnung. Dieser errechnet sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter entsprechend der Fläche des Grundstückes.

Ein weiterer Berechnungsfaktor ist der Liegenschaftszinssatz. Die gibt den Prozentsatz an, mit welchem das Immobilienvermögen marktüblich verzinst wird. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt ausschließlich die Verzinsung des Bodenwertes. Das Gebäude an sich bleibt hier unberücksichtigt, da dieses entgegen dem Grundstück einer Abnutzung unterliegt. Bei Wohnobjekten findet häufig ein Richtwert von 5% Anwendung.

Auch der Reinertrag stellt einen berechnungsrelevanten Faktor in der Ertragswertermittlung dar. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag (marktübliche Miete) abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wie z.B. Verwaltungskosten und Instandhaltung.

Mithilfe der zentralen Größe des sogenannten Vervielfältigers kann der Ertragswert eines Objektes ohne den Bodenwert ermittelt werden. Der Vervielfältiger errechnet sich mittels einer Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dieser fällt bei einem Gebäude mit längerer Restnutzungsdauer entsprechend höher aus als bei einer Immobile, die hypothetisch wirtschaftlich nicht mehr so lange genutzt werden kann.

In der Ertragswertermittlung wird der Gutachter weiterhin noch den baulichen Zustand des Gebäudes bewerten.