Ertragswert

Ertragswert

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Ein Ertragswertverfahren wird vor allem in der Unternehmensbewertung benutzt. Dabei geht es darum, die Gewinne der Unternehmen abzuschätzen und den Unternehmenswert zu bestimmen. Gerade im Bereich der Immobilien wird dieses Verfahren benutzt, um Immobilien einzuschätzen, die der Erzielung von Erträgen dienen. Der Ertragswert ist hier ein Anhaltspunkt bei dem Verkauf dieser Immobilien. Es sind in jedem Falle Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und gewerbe-/Industrieimmobilien. Dabei wird der dauerhafte Ertragswert, der erzielt werden kann, abgeschätzt.

Bodenwert und Gebäudewert

Es werden der Bodenwert und der Gebäudewert getrennt voneinander ermittelt. Der Bodenwert wird hier durch den Wert der Grundstücksfläche in Multiplikation mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird errechnet, indem die Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall-Risiko) von der Jahresnettokaltmiete abgezogen werden. Der Wert wird dann auf die Restnutzungsdauer bezogen. Die Summe aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert ist dann der Ertragswert. Die Gesamtnutzungsdauer bei Immobilien liegt bei 80 Jahren bis 100 Jahren. Bei Geschäftshäusern liegt sie bei 80 Jahren. Durch Modernisierungsmaßnahmen kann sich die Nutzungsdauer verlängern.

Rechtliche Regelung

Rechtlich gesehen sind die Anforderungen in den §§ 17-20 der Immobilienwert-Ermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Der § 17 ImmoWertV schreibt vor, wie der Ertragswert berechnet wird und welche Besonderheiten es gibt. Die Besonderheiten liegen hier bei dem allgemeinen und auch bei dem einfachen Ertragsverfahren.